THE UNDERCON ROI

Ni ku punya kiraan roi flip underkon selepas 5 tahun..

ROI= (harga jual- kos pelaburan)/ kos pelaburan

1. Kos pelaburan tu bukan sikit.. = harga beli rumah tu.. insuran.. termasuk bayaran bulanan terlibat (kalau tadak orang sewa).. maintainance.. buat grill.. pasang lampu kipas.. kos tukar nama kepada individual title.. deposit api air.. rpgt.. bla bla.. bala..

2. Atau nak nampak besar ROI-nye.. ada dua ltv 90 dan ltv 70..
kos pelaburan = modal yg telah keluar sehingga terjual rumah tersebut (jangan ambik kira harga rumah -sebab bukannya kita bayar cash pun).. sebenarnya tak berapa adil kiraan cam ni.. tapi ini yg uniknya dalam flip ni..

———————————————————————————

ROI .. cara kiraan 1

ROI = (harga jual- kos pelaburan)/ kos pelaburan
= ?

Kos pelaburan = {250k (harga rumah) + 4k (insuran short term) + 6k (progress payment + sewa) + 2k (grill) + 1.5k (lampu kipas) + 5k (strata title) + 1k (api air) + 1.5k (loyer) + 1k (cukai tanah, cukai pintu) + RPGT(jika kurang 5 tahun) + masa menunggu?}
=272k

ROI 1 = (350k-272k) / 272k
=78k/272k
=29%

*profit cuma 78k ~ 29% sahaja utk tempoh 6-7 tahun.. hahh.. berbaloi?

———————————————————————————-

ROI .. cara kiraan 2 (ltv 90%)

ROI = (harga jual- kos pelaburan)/ kos pelaburan

Kos pelaburan= {25k (deposit 10%) + 4k (insuran short term) + 6k (progress payment + sewa) + 2k (grill) + 1.5k (lampu kipas) + 5k (strata title) + 1k (api air) + 1.5k (loyer) + 1k (cukai tanah, cukai pintu) + RPGT+ masa menunggu?}
=47k

*balance harga rumah =225k

profit = (350k-47k-225k) = 78k

ROI=(78k/ 47k)/100
=165%

~28% setahun
——————————————————————————–

ROI .. cara kiraan 2a (ltv 70%)

ROI = (harga jual- kos pelaburan)/ kos pelaburan

Kos pelaburan= {75k (deposit 10%) + 4k (insuran short term) + 6k (progress payment + sewa) + 2k (grill) + 1.5k (lampu kipas) + 5k (strata title) + 1k (api air) + 1.5k (loyer) + 1k (cukai tanah, cukai pintu) + RPGT+ masa menunggu?}
=97k

*balance harga rumah =175k

profit = (350k-97k-175k) = 78k

ROI=(78k/ 97k)/100
=80.4%

Dengan ayat lebih mudah.. modal 97k dapat balik cash kat tangan 153k.. so untung sekitar 78k atau 80.4%..

~13% setahun
———————————————————————————

tak paham? Hahaha.. aku pon pening…

*ku bukan yg terlibat dengan kewangan..
jadi kalau ada salah faham tu biasa la..

FORMULA KAPITALIS HARTANAH UNDERCON

vesta-bangi-benieVesta bangi.. 250k tingkat 5 ngadap kolam..
245k ground floor.. pon ngadap kolam..
target market lain..

dan selepas 5 tahun ku mau jual.. rpgt punya pasal..
lupakan dulu bab sewa..
mari kita kira mengira itu kadar appreciates..
dan risiko sebagai kapitalis..

menganggarkan kenaikan hanya 9% sahaja setahun..
bagi unit underkon yg baik ini amat rendah..
(bg ke undercon yg teruk.. rugi pun ada)

*sekitar sini ada apt almyra dan putra 1 harga semasa ~370/sqft (bermakna harga sekarang dah 370k)

Dalam kes kes ini.. round figure.. beli harga 250k..
tahun pertama 9% kenaikan.. -272k..
tahun ke dua -297k
tahun ke 3 -324k
tahun ke 4 -352k
tahun ke 5 -385k..
then jual.. jual 350k je (P)

pas tu dia digelar kapitalis..

mai kita tengok risiko

kos dia beli (A) = kos apt (B)+ masa 5 tahun (C) + risau kontraktor bangkrap (D) + kapasiti loan dah berkurang (E) + risau kawasan jadi port bangla (F) + risau harga jatuh dan macam2 segala bagai (G).

Kapitalis = (P)-(A)… A merangkumi Kos apt (B)+ masa 5 tahun nunggu (C) + risau kontraktor bangkrap (D) + kapasiti loan dah berkurang (E) + risau kawasan jadi port bangla (F) + risau harga jatuh dan macam2 segala bagai (G)..

Kalau A lebih besar dari P = ?..

Proses Beli Hartanah Lelong

firstt.. Semak senarai lelong dalam mana -mana sumber. Jika yang berbayar ada di auctiondata.com.my atau lelongtips.com. yang berbayar lebih lengkap ‘listing’nya. Atau boleh dapatkan di facabook kami; Jom Rumah Lelong.

ok.. Bila dah jumpa rumah yang sesuai dengan bajet, market value dan lain lain.. sila dapatkan Proclamation of Sale (POS) dengan menelefon pelelong. Ia akan dihantar melalui fax atau emel. Atau pihak kami boleh bantu anda.

Baca kandungan POS dan fahamkan syarat2 yang terkandung di dalamnya. Setelah berpuas hati.. Sila pergi tengok rumah (site visit). Jikalau kena dengan kajian sesuai dengan keadaan rumah, boleh sediakan bank draft 10% atau 5% atas nama ‘assignee bank’ sptmana yang terkandung dalam POS). Atau pihak kami uruskan.

Sertakan salinan IC dan bank draf kepada pihak kami sebagai wakil anda ke tempat lelongan. Kami akan sediakan surat wakil. Pada hari lelongan, perkara yg perlu dibawa: bank draft, salinan IC, surat wakil dan sedikit cash 10% daripada beza harga rumah (berdasarkan bajet tuan puan).

Pembida/ wakil perlu sampai tempat lelong lebih awal sebelum lelongan untuk proses pendaftaran. Untuk penjelasan lebih lanjut ada baiknya berjumpa dengan pihak kami. Mungkin kefahaman lebih jelas dengan sesi pertemuan dan soal jawab secara bersemuka.

Khidmat nasihat adalah percuma. Sekian, terima kasih.

emel: benie9699@gmail.com

Call/ whatsapp: 0192606185

proses lelong

 

Property Hunter: Game Undercon

mukaddimah property hunter: game undercon

game ni berisiko berbanding game yg duk main saidina..
sebabnya ianya game dalam dunia reality..
berbeza dengan main game yg boleh di reset..
game ni.. kalau muflis.. muflis real punya..
kalau ada salah silap.. kena ambik masa utk repair balik..
lagi satu game saidina mana nak jumpa jenis…
banker slow..
loyer buat keje cam siput..
fee itu.. cukai ini.. rennovate.. dll..

underkon juga amat berbeza dengan unit lelong atau subsale..
unit lelong dan subsale kita dah tahu berapa untung base mv dan rental semasa..

underkon?..😞
mana ada suma tu.. yg ada hanya harga semasa dan jangkaan harga masa depan..
analisa base on location..
kekuatan pemaju..

game underkon feel dia pun lain skit..
terutama bilamana saat dapat kunci dengan condition baru merelip dan dgn value semasa yg telahpun meningkat..
feeling bilamana diburu agen dengan pelbagai jenis teknik marketing utk menarik minat owner..
bilamana dah ada ready buyer yg duk tunggu..
so.. kat situ dah boleh forecast lagi sekali.. jenis yg macammana pulak utk game akan datang..

dalam game underkon ni..
setelah jumpa unit yg betul² sesuai dengan jiwa raga..
kena sauk setakat yg termampu..
konsep FLIP unit terdahulu tergunapakai bagi mendapatkan modal dan juga sebagai peluru simpanan demi meneruskan permainan ini..
flip juga penting utk tembak rusa sesat jika ada yg lalu depan mata..

pemburuan permainan ni memerlukan kesabaran.. ketepatan.. kecekapan..
jika tidak.. jenis yg suka tembak melulu.. pelurunye yg habis..
tapi binatang yg ditembak tu jadi hantu dan ganggu hidup siang malam..

kena tunggu dengan sabar.. tunggu dengan ilmu..
bilamana keluar gerombolan rusa yg ditunggu²..
sedia bertindak dgn laras senapang beserta peluru utk menembak..
tembak sampai abis peluru..
sebab rusa yg dlm peti ais tu boleh dijual utk beli peluru baru..

sekian dulu..

**kalau ramai nak tahu camana kisah game ni secara real.. nanti ku taipkan.. tapi setelah dapat tak 3 ratus juta like..

**tapi jika ia mengundang ketidakselesaan dan tuduhan liar.. tuduhan sekular ke.. tamak ke.. dan segala macam bende negetif lain.. yg berulang kali ku terima dahulu kala.. mungkin cerita ni akan berkubur.. dan biarlah ku main sorang²..

Mengapa Hartanah

1st story.. single storey jusuh..

Walau pun kisah ni kisah dahulu kala.. tapi ia masih boleh dijadikan panduan.. kata orang belajarlah melalui sejarah.. dan sejarah tu boleh berulang terhadap kita walau dengan cara yang agak berbeza..

Kisah jusuh.. bukan nama sebenar.. sebab nama dia kusin.. umur dia dah nak masuk 50 sekarang… dia bukanlah pelabur tegar.. tapi dia terbeli rumah dengan 135k tahun 1995.. area cheras dengan installment hampir 600 sebulan..

nasib tak menyebelahi dia.. tak sempat duduk umah tu.. dia bertukar tempat kerja dan menyewakan rumah tersebut dengan harga 450.. dia terpaksa top up dalam 100-150 sebulan sebab installment lebih tinggi dari kadar sewa..

secara tak langsung dia terpaksa menanggung ‘beban’ simpanan paksa sebanyak 150 sebulan.. sekarang dan 22 tahun dia ‘menyimpan’.. sewa pun baru 2x dia naikkan.. dan harganya separuh dari harga pasaran semasa.. pasaran sewa sekitarnya sudah melebihi 1k sebulan..

nilai rumahnya sekarang dah 450k dan dia kata akan jual setelah abis installment.. lagi 3 tahun..

jika dikira secara mudah.. simpanan kusin 150 je sebulan selama 22 tahun… kalau dia letak kat bank.. tanpa faedah atau riba.. jumlahnya hanya sekitar 40k.. wooww..

kalau simpan dalam asb.. 150 sebulan selama 22 tahun dgn kadar keuntungan 7-10%.. kiraan kasarnya sekitar 120k.. tapi mana ada orang boleh konsisten disiplin dengan simpanan macam tu… a man with a hammer, everything looks like a nail..

duit tu kalau dia simpan secara biasa.. ntah kemana perginya.. mungkin ia dah jadi buih2 di tepian pantai..

tapi nasibnya baik.. dia terbeli rumah 22 tahun lepas.. mahal ooo pada masa tu.. gaji dia baru 1200 ratus.. installment rm600.. (kiranya setara gaji rm 4k sekarang dan beli rumah 400k -mengambil kira kadar inflasi 3-6% setahun) sesuatu yg agak perit..

ringkasannn.. market price rumah dia sekarang.. 450-500k.. dan dia akan jual lagi tiga tahun.. lepas abis bayar installment..

tengok… ringkasan simpanan… jika kusin simpan 150 sebulan..
simpan bawah bantal.. dapat ~40k…
simpan dalam asb.. ada ~120k..
simpan beli rumah.. woww.. ~450k…

panjangnyeerrrr cerita… bukan orang nak baca pon..

sambung lain kali lah..

https://www.facebook.com/artakus.karman?fref=nf&pnref=story

‘Flipping’ Hartanah

‘Flipping’ ni salah satu cabang dalam bidang pelaburan hartanah.. kaedah beli dan jual dengan kadar segera utk dapatkan keuntungan..

dah lama dah teknik  ni orang gupakai… beli.. pegang sekejap.. ada untong.. jual..  biasa orang yg suka flip ni.. lepas beli.. dapat buyer terus jual.. kalau subsale/ lelong dakwat tak kering lagi kat doc tkar nama.. kalau undercon.. dapat je kunci.. terus gantung banner di rumah tersebut.

biasanya orang yg suka ‘flip’ rumah ni.. dia akan cari rumah subsale yg orang terdesak nak pakai duit segera.. atau rumah yg dilelong.. atau rumah undercon.. melalui kiraan dan data.. perlu pastikan harga yang dibeli jauh lebih rendah daripada harga pasaran yg akan dijual kelak..

satu cara nak naikkan rege rumah… cara yang popular nak naikkan harga rumah ialah dengan melakukan sedikit renovation. lakukan pembaikan kecil atau besar sesuai dengan bajet yg ade..

salah satu cara … beli rumah yg jenis lama.. outdated punya rumah.. kosmetik kan rumah tu.. kasi cat, kasi bersih2.. kasi iklan lawa2.. senang mau jual dengan harga yg diidamkan..

cara mudah.. lepas beli kasi bersih je.. terus boleh kasi flip.. .. kalau nak elakkan kene denda early settlement dengan bank.. kena sewakan dulu dalam 2-3 tahun (jika nak elak lock in period).. atau 5 tahun (utk elak RPGT).. makin simpan makin naik harganya..

Flip tanah pon untung… beli tanah pertanian.. convert jadi lot bungalow lot.. harga kawasan pinggir bandar dalam 160~200k seekar.. kos2 tukar status & lain2 kalau 30k… anda boleh kira brp banyak bley untung..  sekar biasanya boleh dipecah menjadi 6 lot.. satu lot range 50-100k..

tapi.. apepon kene tahu/ studi.. sebab terdapat kebarangkalian untuk tidak memperolehi apa yg kita target.. contoh.. beli rumah lelong yg dah rosak kene makan anai-anai.. beli rumah yg harga memang murah.. tapi kawasan berhantu… macam2 lagi lah… kena studi & tahu prospek kawasan yg anda nak laburkan tsb..

selamat ber’flipping’..

***1 tip property utk flip ku kongsi..

1. SCARCITY.. tak ku gunapakai d sesetengah kawasan.. terutama dlm farming area ku.. berdasarkan pengalaman lepas.. bukan bende ni yg buat dia naik meroket..

outhority.. org lebih prefer kpd the credibility of the developer.. itu sebab jauh sikit pon… org hungga gi beli..

Bermulanya Kisah Daku

cerita pelaburan hartanah:

kenapa org cakap pelaburan hartanah ni susah… tak susah kalau kita yang mahu.. ku juga masuk dulu dulu tanpa pengalaman.. pakai masuk hentam keromo.. belajar dengan tanya kekawan dan dengan baca buku..

ini kisah ringkas awal pembabitan.. pada tahun 2005 berpindah kerje dari kelantan ke putrajaya.. menyewa rumah teres di seksyen 8 bangi.. dekat setahun juga la menyewa.. dalam duk menyewa tu.. fikir2 juga kenapa aku duk menyewa dengan harga yang mahal.. bayar sewa tanpa memiliki..

2006 start cari rumah.. dapat sebijik umah lelong dekat sg chua.. semua mintak ejen buatkan.. maklumla.. masih mentah.. beli 65k.. apartment sri ria sg chua, kajang.. nostalgic sungguh kisah rumah pertama tu.. loan ada sikit problemo disebabkan kereta.. tapi semuanya berakhir dengan baik..

rumah tu market value dia 250-270k sekarang.. tapi rumah tu dah dijual pada tahun 2010 dengan harga 108k.. dengar cerita.. pembeli rumah tu pun dah jual rumah tu dengan harga 262k.. huhu.. dia lagi banyak untung… rezeki dia.